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登記(不動産登記)とは

登記(とうき)とは、法律によって定められた財産などの事柄を、登記簿と呼ばれる帳簿に記載する事をいいます。

登記には、会社に関する一定の情報を記載する商業登記、不動産に関する一定の情報を記載する不動産登記等がありますが、当サイトで単に「登記」と表現した場合には「不動産登記」を指します。

不動産登記は、わたしたちの不動産(土地や建物)の情報を一般公開するためにあります。どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか等の状況を誰が見てもわかるようにすることで、安全で円滑な不動産取引ができるようにする役割があります。

登記簿(登記記録)

登記簿とは登記所(法務局)に保管されている公簿(公示するための帳簿)のことで、記録方法の違いによって、バインダー方式登記簿とコンピュータ・システム登記簿があります。

不動産の登記記録は、土地と建物の2種類あり、それぞれ「表題部」と「権利部」に分かれています。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれています。つまり、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成ということになります。
そして、土地については1筆(1区画)ごとに、建物については1個ごとに登記事項が記録されています。

それぞれの部分には次のような情報が記載されています。

 

(1)表題部

不動産の物理的な現況が記載されています。

土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

 

(2)権利部(甲区)

所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

 

(3)権利部(乙区)

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など

登記記録は誰でも手数料を納付して登記事項証明書(登記事項の全部または一部を証明した書面)や登記事項要約書(登記事項の概要を記載した書面)の交付を受けることができます。
登記事項証明書は、登記簿謄本・抄本と同じ内容のものです。

登記事項証明書(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考にしてください。

登記事項証明書(全部事項証明書)

表示に関する登記

登記簿の表題部にする登記を「表示に関する登記」といい、不動産の物理的現況に変化が生じた場合には、不動産登記法によって登記を義務づけられています。
この表示に関する登記を、他人から依頼を受けて「業」として行なうことを認められている唯一の資格者が土地家屋調査士です。

主な表示に関する登記には、次のようなものがあります。

 

表題登記

まだ登記されていない土地や建物について、初めて登記を作成する登記を「表題登記」といいます。

新たにマイホームを建築した場合や、海などを埋め立てて新しい土地ができた場合がこれに該当します。

まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得した人は、その所有権を取得した日から一カ月以内に表題登記を申請しなければなりません。
また、表題登記がなされないと、権利に関する登記もできません。

 

変更登記

登記簿に記載されている内容に変更があった場合にされる登記をいいます。
土地の地目に変更があったときや、建物の増改築をした場合などに行います。
変更があった時から1カ月以内に変更登記を行う必要があります。

 

更正登記

登記簿に記載されている内容に誤りがあったあった場合に、その登記を訂正するために行う登記です。
登記簿に記載された面積と実際の土地の面積が異なる場合などに行います。

 

滅失登記

土地や建物が滅失したときにされる登記をいいます。建物を取壊したり火災で焼失した場合は、1カ月以内に建物の滅失登記を行うことが義務づけられています。

 

上記の他に、登記義務が無く所有者の意思によって行う事ができる土地分筆登記、土地合筆登記、 建物分割登記、建物区分登記、建物合併登記等があります。

権利に関する登記

登記簿の甲区・乙区にする登記を「権利に関する登記」といいます。
この登記は、土地や建物の権利関係を公示するもので、登記した権利は第三者に主張することができます。

権利に関する登記には原則として登記義務は無く、申請代理は、司法書士の業務になります。

主な権利に関する登記には、次のようなものがあります。

 

所有権保存登記

その不動産登記簿に初めて所有権を記載する場合に行う登記で、この時初めて登記簿に甲区が作成されます。
建物を新築したときなど、その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかといった情報が記載されます。
所有権保存登記の申請をすることができるのは、表題部に所有者として記載されている人です。

 

所有権移転登記

所有権の登記がされている土地や建物の所有者が変わった時に行う登記で、新しい所有者の氏名や住所等が記載されます。この登記は甲区に記載されます。

 

抵当権設定登記

所有権の登記がされている土地や建物の所有者が抵当権を設定したときに行う登記で、乙区に記載されます。
マイホームを建築するために融資を受ける必要がある時などに行います。

登記所

登記所とは、登記簿を保管している法務局や地方法務局(支局又はこれらの出張所)をいい、それぞれ管轄区域があります。
登記の申請や謄本の請求は、その不動産(土地、建物)を管轄する登記所で行う事になります。

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